21世紀經(jīng)濟報道 21財經(jīng)APP 申俊涵 北京報道

由于城鎮(zhèn)化的持續(xù)，以及居民對居住環(huán)境改善、居住面積提高的需求，中國房地產(chǎn)市場的潛在容量依舊巨大。但房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式卻在從間接融資向直接融資加快轉(zhuǎn)移，行業(yè)集中度不斷提高。

“行業(yè)融資方式正在由傳統(tǒng)的固定利率債務(wù)融資，即名股實債，向以投資為主的真股權(quán)合作進行過渡。只有具備投資能力和主動管理能力的地產(chǎn)基金，才能為投資者帶來更高的回報�！庇瘎�(chuàng)投資地產(chǎn)業(yè)務(wù)負責人遠景輝對21世紀經(jīng)濟報道說。

據(jù)了解，正式成立于2012年4月的盈創(chuàng)投資，為民生銀行工會委員會全資孫公司，也是民生銀行旗下的私募投資管理平臺，曾參與分眾傳媒、國藥納通、奇虎360等項目的投資。截至2018年底，盈創(chuàng)投資直接和間接管理基金規(guī)模累計400億元人民幣，主要包括政府產(chǎn)業(yè)投資基金、房地產(chǎn)基金、股權(quán)投資基金、并購基金、家族基金等。

地產(chǎn)和醫(yī)療是盈創(chuàng)投資布局的重點。遠景輝表示，盈創(chuàng)投資已經(jīng)投資了長沙文化產(chǎn)業(yè)園項目、重慶新鷗鵬江北嘴項目等多個大型項目，均順利實現(xiàn)退出。團隊在地產(chǎn)投資上具備獨特優(yōu)勢，并形成自己的一套打法。

“我們的優(yōu)勢在于，首先，依托民生銀行的背景及資源，團隊在市場上有一定的影響力和市場號召力�！彼�說。同時，民生銀行的風險流程和風險控制管理手段，也幫助團隊進行地產(chǎn)投資的風險控制。此外，團隊成員有投資、房地產(chǎn)、銀行背景及長期在地產(chǎn)投融資領(lǐng)域深根細作的經(jīng)驗。

“我們堅持以投資住宅項目為主，滿足居民對住房品質(zhì)要求提高的需要”遠景輝說。在業(yè)務(wù)模式上，根據(jù)業(yè)務(wù)合作對象不同，團隊采取不同的業(yè)務(wù)合作方式，參股和控股相結(jié)合。

首先，當面對克爾瑞排名前50強的大型開發(fā)商時，盈創(chuàng)投資會通過參股合作的方式，參與招拍掛或并購拿地。項目具體由房地產(chǎn)企業(yè)操盤，盈創(chuàng)投資提供小比例融資，并且不參與具體經(jīng)營管理。

“我們與3-5家大型開發(fā)商建立起穩(wěn)定的長期合作伙伴關(guān)系，雙方在項目投資、資金合作方面展開全方位的戰(zhàn)略合作�！边h景輝說。

第二，當面對具備優(yōu)質(zhì)地塊、土地成本有優(yōu)勢的小型開發(fā)商時，盈創(chuàng)投資會通過控股合作的方式進行項目投資。遠景輝表示，對這類業(yè)務(wù)合作，風控重點在于項目的封閉管理。

在區(qū)位選擇上，遠景輝表示，弱二線和強三項城市的住宅項目，具備較大的市場機會。

“在地產(chǎn)投資類型上，我們更傾向于投資教育地產(chǎn)和醫(yī)療地產(chǎn)，打造特色和差異化的地產(chǎn)投資商業(yè)邏輯�！彼�說。伴隨著社會財富的增加，居民對住宅需求的同時，更加注重周邊配套環(huán)境的考量，尤其是教育和醫(yī)療資源的配套情況。教育地產(chǎn)和醫(yī)療地產(chǎn)能夠在滿足居民對高品質(zhì)住宅的同時，解決其對子女、對老人的后顧之憂。

對于盈創(chuàng)投資地產(chǎn)業(yè)務(wù)的未來發(fā)展規(guī)劃，遠景輝表示，團隊致力于成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金管理機構(gòu)。作為一家銀行系背景的私募股權(quán)投資機構(gòu)，團隊更加注重對風險的把控。因此基金不追求規(guī)模上的擴張，更加注重對每個投資項目精細化管理，為投資者創(chuàng)造更高的價值。